LA COSTRUZIONE ESEGUITA SU SUOLO COMUNE RICADE NELLA COMUNIONE

Con la Sentenza n. 3873/2018 la Corte Suprema di Cassazione pronunciandosi a sezioni Unite è intervenuta, con una corposa sentenza, a dirimere il contrasto giurisprudenziale, rilevato dalla sezione seconda della stessa Corte, vertente sulla proprietà della costruzione realizzata da un comproprietario sul suolo comune.
In particolare nella vicenda processuale sottostante alla pronuncia in esame, Tizio, comproprietario pro indiviso con la società convenuta di un terreno adiacente al fabbricato condominiale delle parti, chiese, al Tribunale di Belluno, lo scioglimento della comunione delle unità immobiliari edificate dalla società sul suolo comune, con conseguente attribuzione delle quote di spettanza di ciascuno e con determinazione degli eventuali conguagli.
Di converso, la società convenuta, chiese l’attribuzione in proprietà esclusiva del corpo edilizio interrato, atteso che tra le parti era intervenuto apposito accordo in ordine alla spettanza dello stesso.
L’adito Tribunale, con sentenza, accoglieva le pretese della società convenuta dichiarando la stessa esclusiva proprietaria del corpo di fabbrica interrato edificato nel terreno comune, salva la comunione sull’area di manovra.
Tale sentenza fu confermata in secondo grado dalla Corte d’Appello di Venezia, la quale, nel motivare la carenza dei presupposti per considerare “cosa comune” il corpo di fabbrica interrato edificato dalla società convenuta, ha richiamato il principio di diritto secondo cui alle costruzioni eseguite da uno dei comproprietari sul suolo comune non si applica la disciplina dell’accessione contenuta nell’art. 934 c.c., ma quella in materia di comunione, con la conseguenza che la nuova costruzione diviene di proprietà comune solo se realizzata nel rispetto delle norme che disciplinano l’uso della cosa comune; altrimenti essa, quando sia stata abusivamente realizzata, non diviene comune neppure per accessione.
Tizio ricorreva per la cassazione della sentenza de qua con ben 12 motivi.
Per quel che è qui di interesse, egli contestava la decisione della Corte d’Appello per aver ritenuto che l’assunzione dei costi delle opere da parte della società convenuta avesse determinato in suo favore l’acquisto della proprietà dell’area ove insiste la costruzione, sottraendola all’altro proprietario, realizzando, così, una sorta di espropriazione senza indennizzo nei confronti del comproprietario non costruttore in palese contrasto con l’art. 42 Cost.
Il ricorrente lamentava, altresì, l’esclusione, da parte della Corte d’Appello adita, dell’applicabilità del principio dell’accessione al caso di specie, rilevando che tra i comproprietari non esisteva alcuna pattuizione che legittimasse l’appropriazione dell’area comune da parte della convenuta, pattuizione che, trattandosi di beni immobili, avrebbe dovuto rivestire la forma scritta ad substantiam.
All’esito dell’udienza pubblica, la Sezione Seconda della Corte di Cassazione rilevando un contrasto nella giurisprudenza di legittimità sulla questione di diritto vertente sulla proprietà della costruzione realizzata da uno dei comproprietari sul suolo comune, rimetteva gli atti al Presidente, il quale, a sua volta, disponeva che sulla questione si pronunciasse la Corte a Sezioni Unite.
Gli ermellini, premessi brevi cenni circa l’istituto dell’accessione quale modo di acquisto a titolo originario della proprietà, hanno rilevato che sulla questione circa la possibilità che l’accessione operi quando la proprietà del suolo sia comune a più soggetti ed uno solo abbia edificato sul suolo comune, si fronteggiano due opposti indirizzi giurisprudenziali.
Secondo un primo principio più risalente e più tralatizio, il principio dell’accessione opererebbe anche nel caso di comunione, per cui la costruzione su suolo comune diverrebbe anch’essa comune, mano a mano che viene edificata, salvo contrario accordo scritto.
Secondo l’opposto e più recente orientamento, oggi prevalente, l’istituto dell’accessione si riferirebbe solo alle costruzioni eseguite su terreno altrui, presupporrebbe, cioè che il costruttore sia soggetto terzo rispetto ai proprietari del suolo; e poiché il comproprietario costruttore non può essere considerato terzo rispetto agli altri comproprietari, la fattispecie della costruzione eseguita da uno di questi su suolo comune non può essere regolata dall’art. 934 c.c.
Tale ultimo orientamento non è ritenuto condivisibile dalle Sezioni Unite in quanto, il Collegio, non reputa fondato l’assunto posto a fondamento dell’indirizzo giurisprudenziale in esame, secondo cui, presupposto indefettibile dell’accessione sarebbe la qualità di terzo del costruttore rispetto al proprietario del suolo.
Ed invero, rileva la Corte, l’art. 934 c.c. non contiene alcun riferimento soggettivo al costruttore. La norma enuncia il principio secondo il quale “Qualunque piantagione, costruzione od opera esistente sopra o sotto il suolo, appartiene al proprietario di questo” e prescinde del tutto da chi sia la persona del costruttore.
Conferma di quanto detto si ricava, proseguono le Sezioni Unite, dall’interpretazione sistematica del complesso delle norme relative all’accessione e in particolare, dal fatto che le fattispecie di accessione relative al caso in cui il costruttore sia un terzo rispetto ai proprietari del suolo sono regolate negli articoli 936 c.c (opere realizzate da un terzo con materiali propri) e 937 c.c. (opere realizzate da un terzo con materiali altrui).
Altre due conferme del fatto che l’applicabilità dell’art. 934 c.c non è subordinata alla qualità di terzo del costruttore si desumono: in primis dall’art. 935 c.c che disciplina l’accessione nel caso in cui l’opera sia stata edificata dal proprietario del suolo con materiale altrui, fattispecie in cui l’accessione opera nonostante vi sia coincidenza tra costruttore e proprietario del suolo; ed infine, dalla giurisprudenza della stessa Corte di legittimità, in tema di comunione legale tra coniugi, laddove afferma che la costruzione realizzata durante il matrimonio da entrambi i coniugi sul suolo di proprietà esclusiva di uno solo di essi, appartiene a quest’ultimo in forza del principio di accessione e, pertanto non rientra nella comunione legale ( Cass. S.U. 651/1996; Cass. 20508/2010).
Dacchè ne deriva che, a meno di voler ridurre l’art. 934 c.c ad una disposizione meramente enunciativa di una definizione giuridica priva di immediata efficacia precettiva, deve concludersi che l’art. 934 c.c detta la “regola generale” dell’accessione, che costituisce norma immediatamente applicabile e destinata a regolare tutte quelle fattispecie in cui l’incorporazione di piantagioni o materiali al suolo non trovi specifica disciplina in diverse disposizioni di legge, tra le quali rientra, certamente, il caso in cui il suolo appartenga in comunione a più soggetti ed uno soltanto di essi abbia realizzato una costruzione sul suolo comune.
Ma vi è di più! Secondo i giudici della Suprema Corte, non è da accogliere neppure la conclusione per la quale la costruzione del comproprietario è comune, se realizzata nel rispetto delle regole della comunione ed è, invece, di proprietà esclusiva se edificata in violazione delle stesse (costruzione “illegittima”).
Invero, se si escludesse l’applicabilità del principio di accessione in materia di comunione, non si riuscirebbe a spiegare come la costruzione edificata da uno solo dei comproprietari, possa divenire comune agli altri ove sia eseguita in conformità alle regole che disciplinano la comunione. Ma, ancor più incomprensibile sarebbe la circostanza per la quale il comproprietario costruttore diventi proprietario esclusivo della costruzione, sottraendo agli altri la proprietà del suolo su cui insiste la costruzione.
Secondo la Corte, infatti, ammettere tale ricostruzione giurisprudenziale, significherebbe sdoganare una “nuova figura” di acquisto a titolo originario della proprietà, inammissibile per la tipicità dei modi d’acquisto, prescritta dalla Costituzione (art. 42 co 2 Cost) e dal Codice civile (art. 922 c.c.).
Peraltro, riconoscere che i comproprietari non costruttori possano perdere la proprietà della cosa comune per la semplice iniziativa di altro comproprietario, comporterebbe una sorta di espropriazione della proprietà privata in assenza di interesse generale e di indennizzo, in contrasto con i principi generali della materia e con la stessa Carta costituzionale (art. 42 Cost.). Perciò, in mancanza di valido contrario titolo, qualunque costruzione edificata sul suolo comune, non solo da terzi, ma anche da uno o da alcuni soltanto dei comproprietari, diviene ipso iure, per il solo fatto dell’incorporazione, di proprietà comune di tutti i comproprietari del suolo in proporzione alle rispettive quote dominicali.
Quanto infine al regime giuridico che deve disciplinare i rapporti tra il comproprietario costruttore e gli altri, nel silenzio dell’art. 934, il Collegio ritiene che vada ricavato dalle norme che regolano la comunione ed in particolare dalle norme che regolano l’uso della cosa comune e le innovazioni.
La costruzione su suolo comune, pertanto, deve essere deliberata a maggioranza dei comproprietari e di conseguenza, nel caso in cui l’opera venga realizzata senza detto consenso, il comproprietario che patisce il pregiudizio potrà esercitare le ordinarie azioni possessorie, l’azione di rivendicazione oppure ricorrere alla tutela in forma specifica ex art 2933 c.c., chiedendo la demolizione della costruzione (ius tollendi).
Ciò nonostante, l’esercizio dello ius tollendi deve essere ispirato ai principi generali di tolleranza, affidamento e buona fede; il che comporta che, se il comproprietario costruttore ha operato all’insaputa di altro comproprietario o nonostante la sua opposizione, andrà riconosciuto il diritto alla demolizione della costruzione e la conseguente azione di ripristino dello status quo ante. Se invece l’autore dell’opera è stato preventivamente autorizzato alla sua realizzazione, da altro comproprietario, questi non potrà pretendere la demolizione della stessa, per il principio di buona fede e per l’affidamento serbato dal costruttore.
Alla luce di quanto osservato, nel cassare con rinvio la sentenza impugnata, la Suprema Corte ordina al giudice di merito di conformarsi ai seguenti principi di diritto:

-La costruzione eseguita dal comproprietario sul suolo comune diviene per accessione, ai sensi dell’art. 934 c.c., di proprietà comune agli altri comproprietari del suolo, salvo contrario accordo traslativo della proprietà del suolo o costitutivo di un diritto reale su di esso, che deve rivestire la forma scritta ad substantiam;
-Il consenso alla costruzione manifestato dal comproprietario non costruttore, pur non essendo idoneo a costituire un diritto di superficie o altro diritto reale, vale a precludergli l’esercizio dello ius tollendi
-Ove lo ius tollendi non venga o non possa essere esercitato, i comproprietari del suolo sono tenuti a rimborsare al comproprietario costruttore, in proporzione alle rispettive quote di proprietà, le spese sopportate per l’edificazione dell’opera.

@Produzione Riservata – Studio Legale Cimino